Khái niệm về bất động sản? Làm thế nào để kinh doanh bất động sản hiệu quả?

Bất động sản từ lâu đã là một lĩnh vực kinh doanh đầy tiềm năng và không ngừng phát triển trong suốt những năm qua, thu hút các nguồn đầu tư khủng và những lợi nhuận mang về khổng lồ.

Hôm nay, bđsraovat.vn sẽ cung cấp với quý độc giả một số thông tin và kiến thức hữu ích để các bạn hiểu hơn trước khi tham gia lĩnh vực đã, đang và còn tiếp tục rất hot này.

Khái niệm về bất động sản

Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất, chỉ đất đai, của cải trong lòng đất và những công trình nhân tạo trên mảnh đất và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Những thứ không gắn liền với đất, có thể tháo dỡ như lều, nhà di động thì không được gọi là bất động sản. Nói cách khác, bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Người sở hữu bất động sản được phép tiến hành mọi giao dịch nếu muốn như sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của bản thân.

Phân loại bất động sản

Bất động sản được chia thành 4 loại chính là:

Bất động sản nhà ở: bao gồm cả nhà xây dựng mới và mua lại. Bất động sản nhà ở phổ biến nhất là nhà ở gia đình. Ngoài ra còn có nhà chung cư, nhà cho thuê, khu căn hộ, nhà nhiều thế hệ, nhà nghỉ…

Bất động sản thương mại – dịch vụ: Các tòa nhà trung tâm thương mại, dịch vụ y tế – giáo dục, khách sạn, văn phòng…phục vụ nhu cầu tiện ích cuộc sống của dân cư.

Bất động sản công nghiệp – hạ tầng: Đây là các tòa nhà có thể được sử dụng để nghiên cứu, sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Một số tòa nhà phân phối hàng hóa được coi là bất động sản thương mại. Việc phân loại rất quan trọng vì việc phân vùng, xây dựng và bán hàng được quy định khác nhau.

Đất: Đây là loại bất động sản còn được gọi là đất trống, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu và chăn nuôi…Thể loại đất này có thể bao gồm đất chưa phát triển, đất phát triển hoặc tái sử dụng, phân khu.

Đặc điểm của bất động sản

Tính cá biệt và tính khan hiếm

Đặc điểm này xuất phát từ đặc tính của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do sự khan hiếm của đất trên bề mặt địa cầu, cụ thể như giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính đặc tính khan hiếm, cố định và không di dời được tại nên tính cá biệt của đất đai. Trong thị trường bất động sản, không hề có sự trùng lặp và giống nhau giữa hai bất động sản riêng biệt, bởi mỗi bất động sản đều có những không gian, kích thước, vị trí địa lí khác nhau. Sự cá biệt trong bất động sản được các kiến trúc sư phát huy tối đa trong các công trình kiến trúc để tạo được điếm nhấn, thu hút và ấn tượng riêng.

Tính bền lâu

Đất đai là của tạo hóa nên không thể dễ dàng mất đi mà tồn tại vĩnh cửu theo tuổi thọ của trái đất. Những công trình kiến trúc tuy có thể bị hư tổn, sụp đổ nhưng vẫn có thể trùng tu để tồn tại lâu bền. Có thể nói, tính bền lâu là tuổi thọ của các công trình kiến trúc, trong đó có “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế”. “Tuổi thọ kinh tế” thường chấm dứt sớm hơn tuổi thọ vật lý do những điều kiện khách quan như thị trường, quy luật cung cầu…

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản có thể tác động lẫn nhau, có thể tăng hoặc giảm giá trị của nhau. Hiện nay, một bất động sản được xây dựng để tăng giá trị của một bất động sản khác là một phương thức kinh doanh thu hút đầu tư. Chẳng hạn, cầu đường được trùng tu, sửa chữa và nâng cấp để tăng vẻ mỹ quan, tiện nghi của một chung cư, nhằm tăng giá trị của chung cư đó, dẫn đến thu hút khách hàng và giá thành cho thuê, mua tăng cao.

Nhìn chung, bất động sản là một phạm trù khá rộng, phong phú, phức tạp. Nếu bạn muốn am hiểu về lĩnh vực này thì cần phải đào sâu, tìm hiểu từ những kiến thức nguồn và những kiến thức liên quan.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản có thể hiểu khái quát là việc đầu tư nguồn vốn nhằm thực hiện hoạt động mua, bán, xây dựng, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản, thực hiện môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm vào mục đích sinh lợi.

Một vài thuật ngữ chuyên môn trong luật kinh doanh bất động sản:

– Môi giới bất động sản: Luật đất đai 2014 quy định, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua và bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ này phải thành lập mô hình kinh doanh hợp pháp và phải đáp ứng yêu cầu về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

– Nhà, công trình xây dựng có sẵn: Tức là nhà, công trình xây dựng đã được hoàn thành xây dựng và được đưa vào sử dụng.

– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Có thể hiểu là nhà, công trình xây dựng vẫn đang trong quá trình xây dựng và hiện chưa nghiệm thu và đưa vào sử dụng.

– Quản lý bất động sản: Là thực hiện một, một số hay tất cả các hoạt động về quản lý, định đoạt bất động sản, khai thác theo ủy quyền của chủ sở hữu công trình xây dựng, nhà hoặc cá nhân có quyền sử dụng đất.

– Sàn giao dịch bất động sản: Nơi diễn ra những giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản.

– Tư vấn bất động sản: Là hoạt động nhằm trợ giúp các vấn đề liên quan đến hình thức kinh doanh bất động sản theo như yêu cầu của các bên.

Một vài vấn đề cần biết trong kinh doanh bất động sản

Trong kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cần phải nắm rõ luật chơi của phương thức kinh doanh này, trong đó cần lưu ý những vấn đề sau.

– Bất động sản là cuộc chơi của dòng tiền và lãi vốn: Dòng tiền và lãi vốn hay có thể hiểu đơn giản hơn chính là cho thuê và mua bán. Trên thị trường kinh doanh bất động sản, nhiều nhà đầu cơ hiện nay chỉ tập trung vào hoạt động lãi vốn bằng cách mua một mảnh đất và sau đó chờ đợi nguồn bất động sản tăng giá. Tuy nhiên, điều này lại mang tính hên xui khá cao. Và với những nhà đầu tư thành công, họ thường chơi cả hai cuộc chơi này. Ưu tiên mua lại những bất động sản có nhiều tiềm năng tạo ra dòng tiền, cho thuê được.

– Dòng tiền là cuộc chơi không có hồi kết: Nếu như cuộc chơi về lãi vốn sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố thị trường. Khi bất động sản ngưng đọng, lúc này lãi vốn trở thành một loại hàng khó tiêu thụ. Ngược lại khi thị trường nóng, thì bất động sản lại trở thành món hàng đắt giá. Còn với dòng tiền, những thị trường có nhu cầu cho thuê lớn như tại TP.HCM, Hà Nội, nhu cầu này là liên tục, và cuộc chơi dòng tiền là bền vững và không có điểm dừng.

– Là nơi mà người giàu có thể gia tăng tài sản của chính họ: Tại sao lại nói như vậy? Bởi vì những người giàu, họ đều ý thức được kinh doanh bất động sản là con đường giúp họ có được tự do về tài chính một cách bền vững, nhanh chóng nhân khối tài sản của họ lên gấp nhiều lần so với hiện tại.

– Giúp ta tận dụng đòn bẩy kinh tế tốt: Nếu bạn mua một bất động sản, đến ngân hàng vay một số tiền lớn để thực hiện giao dịch, khi đó ngân hàng sẽ hỏi về giá trị của bất động sản mà bạn đang định đầu tư. Sau khi bạn đưa ra giá trị của bất động sản đó, nhân viên ngân hàng thường sẽ hỏi bạn có muốn nâng hạn mức vay không. Nếu bạn có thể kê khai thu nhập đủ khả năng để trả nợ, khi đó bạn chỉ cần bỏ 30% tiền ban đầu, 70% còn lại ngân hàng sẽ cho bạn vay khi mà họ đã xét khả năng trả nợ cũng như thẩm định khối bất động sản đó.

Làm thể nào để kinh doanh bất động sản hiệu quả?

Bắt đầu kinh doanh bất động sản sẽ không dễ dàng, nhưng có sự chuẩn bị đúng đắn, nó sẽ rất xứng đáng với nỗ lực và thời gian bạn bỏ ra. Trên hết, có một số các hệ thống kinh doanh nhỏ có thể làm cho quá trình học tập dễ dàng và hiệu quả hơn.

Xây dựng kế hoạch kinh doanh

Trước khi bắt đầu sự nghiệp hãy tìm hiểu kế hoạch kinh doanh của bạn bao gồm những gì. Có một kế hoạch kinh doanh cụ thể và rõ ràng đảm bảo bạn đi đúng hướng, đo lường trước những rủi ro khi bạn đi chệch khỏi đường ray và quay trở lại.

Một kế hoạch tốt giúp bạn tự tin tiến về phía trước trong sự nghiệp kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, ngoài mục đích chính của việc xây dựng kế hoạch kinh doanh bất động sản là đặt mục tiêu và định hướng mà còn quan trọng hơn là bạn có thể từ kế hoạch này làm tài liệu đều xin hỗ trợ tài chính từ các nhà đầu tư hoặc người cho vay.

Nghiên cứu thị trường chuyên sâu

Kế hoạch đầu tiên trong bước khởi đầu kinh doanh bất động sản chính là nghiên cứu chuyên sâu, xác định các phân khúc thị trường cụ thể, khu vực thị trường và các đối thủ tiềm năng. Nghiên cứu thị trường giúp bạn nhận định được khu vực thị trường phù hợp nhất với lĩnh vực đầu tư của bạn.
Việc nghiên cứu thị trường ngay từ khi bắt đầu triển khai kế hoạch kinh doanh giúp bạn sớm tiết kiệm thời gian và tiền bạc cho những phương án không khả thi; áp dụng kỹ năng sở trường đúng với khu vực thì trường phù hợp nhất; cung cấp cho bạn một số kinh nghiệm thực tế của những người đi trước.

Xây dựng thương hiệu

Việc xây dựng thương hiệu chính là để xây dựng uy tín và quảng bá tên tuổi của bạn với quy mô lớn, giúp tên tuổi doanh nghiệp của bạn tiếp cận với khách hàng mục tiêu.
Để trở thành một thương hiệu đáng tin cậy bạn cần phải mang tinh thần làm việc trung thực; rõ ràng, minh bạch trong những những thông tin cung cấp. Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với khách hàng, cung cấp cho họ những giá trị khiến họ cảm thấy hạnh phúc với những điều bạn mang đến, chứng minh bạn đến với họ không chỉ để lấy lợi nhuận từ họ.

Lên một kế hoạch cụ thể như chiến dịch quảng cáo, tiếp thị cùng lời phản hồi tích cực từ những khách hàng chứng thực khi làm việc với bạn giúp tên tuổi của bạn tiến xa hơn trong kinh doanh bất động sản.

Báo cáo tài chính

Tùy thuộc vào chiến lược đầu tư của mỗi người mà số tiền kinh doanh sẽ khác nhau. Tuy nhiên điều đó không có nghĩa là chúng ta không nắm giữ tình hình tài chính hiện tại của mình. Một kế hoạch kinh doanh tốt là khi bạn biết được nguồn vốn của bạn phù hợp với phân khúc nào, bắt đầu khởi động bằng cuộc chiến lớn hay nhỏ, điều đó hoàn toàn phụ thuộc vào tài chính của bạn.

Việc có một báo cáo tài chính rõ ràng giúp bạn phân loại những chi phí cần sử dụng, những chi phí còn thiếu và tiếp cận với những phương thức vay vốn. Người kinh doanh bất động sản nên linh động trong việc tìm kiếm nguồn vốn đầu tư như việc bạn có thể lựa chọn tài chính cho vay tư nhân, quan hệ đối tác, từ các mối quan hệ gia đình, hoặc trực tiếp vay vốn từ các ngân hàng uy tín (Vietcombank, VP Bank, Viettinbank…) với nhiều dịch vụ phù hợp với bạn. Theo cách đó để đưa doanh nghiệp của bạn hoạt động và biết chính xác nơi cần đến.

Tăng tốc bằng chiến lược tiếp thị

Một thương hiệu kinh doanh bất động sản không nên đứng yên một chỗ đợi khách hàng tìm đến bạn, hãy chủ động tìm đến họ. Khách hàng của bạn có thể là những người gần gũi nhất xung quanh cuộc sống mà có thể bạn không nhận ra. Đầu tiên, hãy xác định họ là ai, phân loại khách hàng theo nhân khẩu học (tuổi, khu vực); thói quen, sở thích; trang dịch vụ họ thường sử dụng để áp dụng các phương pháp tiếp thị phù hợp.

Phương thức truyền thống

Tờ rơi/Bandroll/Tạp chí: Chúng ta thường bắt gặp trên đường, khu nhà, ngã ba, ngã tư những bandroll, tờ rơi hàng loạt quảng cáo các thương hiệu bất động sản, dịch vụ ưu đãi dày đặc. Đây là một hình thức tiếp cận được sử dụng lâu dài nhất trong kinh doanh bất động sản, tuy hiệu quả không cao, chi phí tốn kém nhưng vẫn là một phương án có thể lưu tâm. Trước tiên, bạn nên xác định những địa điểm, khu vực phát tờ rơi, treo bandroll đạt hiệu quả cao (ngã tư, các khu nhà đông dân cư đi lại…).

Lựa chọn các trang báo có uy tín, nhiều người theo dõi như Nhân dân, Quân sự, Xã hội, Tuổi trẻ…đăng tin nơi dễ đọc, dễ nhìn, thông tin ngắn gọn, đầy đủ, hình ảnh bắt mắt. Khảo sát những xu hướng gần đây để tạo ra những ấn phẩm đạt hiệu quả cao.

Cold Calling/Radio: Đây là một phương thức tương tác với khách hàng tiềm năng qua hình thức tiếp thị qua điện thoại, đây là một trong những hình thức tiếp thị lâu đời nhất và phổ biết nhất trong việc kinh doanh bất động sản. Để có được những cuộc gọi bán hàng thành công nên kiên trì và sẵn sàng chịu đựng sự từ chối lặp đi lặp lại. Lưu ý không nên gọi điện vào giờ hành chính, đây là khoảng thời gian làm việc căng thẳng của khách hàng mục tiêu, dễ dàng nhận lại sự từ chối tiếp nhận cuộc gọi từ họ.

Các ngôn ngữ miệng bắt tai truyền tải dịch vụ, ưu đãi hấp dẫn thông qua các chuyên mục quả cáo trên radio. Đối tượng tiếp cận của hình thức này chính là các tài xế oto, taxi, xe ôm công nghệ…Đối tượng tiếp cận phương thức này thường là những người từ độ 40 tuổi trở lên, có nhu cầu bất động sản cao.

Phương thức công nghệ hiện đại

Việc tiếp cận khách hàng trong kinh doanh bất động sản những năm gần đây trở nên dễ dàng hơn bởi việc con người ngày càng trí tuệ, phát minh ra các công cụ ứng dụng trong công việc và cuộc sống hữu ích hỗ trợ công việc dễ dàng và lan tỏa với quy mô lớn hơn.

Email, SMS: Gửi Email hoặc tin nhắn khảo sát đến những khách hàng mục tiêu, trong đó nếu rõ thông điệp mà bạn muốn truyền tải. Đây là phương tiện được sử dụng nhiều và có hiệu quả cao, chi phí thấp trong việc tiếp cận khách hàng tiềm năng. Chỉ cần một thao tác, hàng trăm khách hàng đã nhận được lời chào của bạn trong vào một phút.

Quảng cáo chi phí cao (Google Adword, Facebook Ads…): Phương thức này đạt hiệu quả cao, mang về cho doanh nghiệp của bạn khối lượng khách hàng mục tiêu cao tương đương với số tiền bạn đưa ra. Đây cũng là phương án được sử dụng nhiều nhất trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay.

Truyền thông mạng xã hội (Social Media): Đây là công nghệ tạo điều kiện chia sẻ thông tin thông qua việc xây dựng các mạng và cộng đồng ảo. Trên thế giới hiện nay có hơn 3 tỉ người dùng truyền thông mạng xã hội, sức lan tỏa cao hơn so với các phương tiện truyền thông khác.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, truyền thông mạng xã hội rất thiết thực trong hoạt động kinh doanh của họ. Họ sử dụng nền tảng để tìm kiếm, tiếp cận khách hàng, điều khiển việc bán hàng thông qua các hoạt động quảng cáo, xúc tiến, nắm bắt xu hướng của khách hàng và cung cấp dịch vụ, hỗ trợ cho khách hàng. Các trang mạng mạng xã hội tiêu biểu như: Website, Facebook, Youtube, Instagram, Blog, Zalo…vô cùng quen thuộc trong cuộc sống.

Nâng cấp và duy trì khả năng hiển thị thương hiệu

Trong kinh doanh bất động sản, việc cạnh tranh căng thẳng giữa các thương hiệu là việc không thể tránh khỏi. Sự tồn tại của doanh nghiệp là một phần chiến lược quan trọng để khách hàng của bạn luôn nhìn thấy bạn với những dịch vụ bất động sản được cung cấp.

Sử dụng các Content (SEO) quảng cáo hiệu quả để chắc chắn trang web bất động sản của bạn xuất hiện trong bảng xếp hạng đầu kết quả tìm kiếm Google. Một doanh nghiệp có tỷ lệ hiển thị cao cần có một trang web rõ ràng, người tiêu dùng có thể tiếp cận trang web của bạn, nơi bạn đã đặt tất cả các chi tiết về doanh nghiệp của bạn.

Trên đây là một số kiến thức cơ bản nhưng rất hữu ích cho những ai bắt đầu bước chân vào thị trường bất động sản đầy tiềm năng và thú vị này. Chúng tôi rất mong các bạn sẽ là những người thành công trong kinh doanh bất động sản và đồng hành cùng bđsraovat.vn trong thời gian sắp tới.

Tuan Pham (Tổng hợp)

Nguồn: Internet, https://bds123.vn, https://blog.rever.vn